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买房应注意哪些问题

来源:武汉易明律师网 日期:2015-07-07 阅读:

一、买房应注意哪些问题

消费者应当认真审核开发商的销售许可文件。

消费者目前在市场上购买的主要是期房。期房,并不是一个法律概念,习惯上把在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋称为期房。期房买卖适用的主要是商品房预售买卖制度。对于开发商出售的期房是否符合预售条件,消费者主要是要审查开发商提供的“五证”。所谓“五证”,是指《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《国有土地使用证》、《商品房预售许可证》。“五证”中最主要的应该看两证,一个是《国有土地使用证》,一个是《商品房预售许可证》。一般说来,开发商取得了《商品房预售许可证》,消费者就可以放心购买。特别要提醒的是,购房者查验“五证”的时候一定要看原件,因为复印件很容易作弊。此外,在查验《商品房预售许可证》时,消费者要注意查验其内容和范围与消费者准备购买的房屋是否一致、相符,确定所要预购的房屋是不是在预售范围之内。消费者还可以向开发商索要《商品房预售许可证》的编号,在房屋管理局的网站上通过查询,了解其真实性。

如果购买现房,消费者的法律风险相对较小。现房的情况又有两类:一类是房屋已经办理了初始登记,开发商已经取得了房屋的房产证,此时消费者需要仔细查验欲购房屋的房屋权属登记手续即房产证;另一类是房屋还未办理房屋权属证书,此时可按照购买期房的程序查验相关手续。

二、购房合同无效能退房吗

依据合同法的规定:合同被确认无效以后,没有履行的,不再履行;已经履行的,要停止履行。所以,只要商品房买卖合同被法院或者仲裁机构确认无效的,买受人都可以实现退房的目的。商品房买卖合同无效的情况有:

1、商品房买卖中开发商的项目开发违法。

没有履行法律规定的手续,不具备完备的法律文件,如未获得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工证》、《国有土地使用证》等,项目被确认违法,因此违反法律的禁止性规定或者违反社会公共利益,会导致商品房买卖合同无效,合同无效的出卖人应承担购房者因此造成的全部损失。

2、出卖人订立商品房买卖合同时,故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明的,商品房买卖合同无效。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定:出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。

出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明。

特别提示:在起诉前出卖人已取得商品房预售许可证明的,商品房买卖合同可以认定有效。也就是说,即使出卖人在签订商品房买卖合同时,出卖人没有取得商品房预售许可证明,但是,在买受人起诉前出卖人已经取得的,如果买受人再主张合同无效,法院可以不予支持。因此,若买受人欲以此为由主张退房的,应在得知该事由后抓紧时间立即主张,以避免因犹豫不决、拖沓而丧失最佳诉讼时机。

这里需要注意的是:第一,签订商品房买卖合同时,出卖人未取得商品房预售许可证或者提供虚假的预售许可证;第二、出卖人出于故意;第三、在起诉前仍未取得商品房预售许可证。

3、出卖人在订立商品房买卖合同时,故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实,商品房买卖合同无效。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定:出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实。

房屋已经抵押的事实,必须发生在房屋出售前,且出卖人存在故意隐瞒的情况。由于房屋在出售前已设定抵押,抵押权在先,因此,将直接影响买受人办理产权登记。此时,买受人可以向法院主张确认商品房买卖合同无效。

这里需要注意的是:第一,抵押权在先;第二、出卖人故意隐瞒。

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